城中村能否进行棚改？拆赔标准是什么？还有五大亮点.....
看到《深圳市宝安区棚户区改造实施细则》
（以下简称《实施细则》）发布后
市民黄先生兴奋不已
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今年9月30日，《实施细则》正式发布，这是继5月份《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（以下简称市政府实施意见）出台以来，首个区级实施细则推广实行。
38、39区建成后效果图。
据悉，宝安棚改工作正在逐步建立“1+6”制度体系，今年6月和8月分别出台了《宝安区棚户区改造项目实施主体预选库管理暂行办法》和《宝安区城区改造类项目前期服务商预选库管理暂行办法》。此次《实施细则》的发布，标志着宝安经过一年多以来探索的“政府主导+国企实施+人才房建设”的棚改工作模式，正式走上相对成熟的制度化轨道。今后，宝安将陆续发布相关配套指引，为快速推进棚改项目保驾护航。
小伙伴们可能要问了
宝安棚改有哪些亮点？
城中村或旧屋村能否进行棚户区改造？
如何申请开展前期工作？
如果存在少部分“钉子户”怎么办？
棚户区改造的拆赔标准是什么？
别急，这些问题
这里都有答案
《深圳市宝安区棚户区改造实施细则》
热点问题解答
宝安区《实施细则》公开征求意见以来
关于政策的内容居民都有不同的反馈
宝安区住建局就反馈意见中
频繁提及的问题作出了总结和解答
具体内容如下：
市政府实施意见只将“老旧住宅区”纳入棚户区改造范围，对于城中村和旧屋村是“鼓励”纳入棚户区改造范围。而宝安区为原关外老区，存在大量的城中村和旧屋村需要拆除重建，故《实施细则》结合区情，明确将城中村和旧屋村纳入棚户区改造政策的适用范围。
棚户区改造原则上由业主申请启动，涉及重大安全隐患等特殊情形的，可由街道办事处依职权启动。业主申请启动棚户区改造的，应由业委会（城中村、旧屋村由具有与业委会相同职能的机构）作为申请主体，统筹梳理业主诉求，并按本实施细则的规定完成准备工作后报街道办事处，由街道办事处依程序向区主管部门申请开展前期工作。
Q如何申请开展前期工作？A申请开展前期工作前，需依序完成相关准备工作，准备工作第一步：征集初步改造意愿，有改造意愿的权利主体占小区权利主体总人数的比例需达到85%。第二步：委托有资质的机构开展地质灾害危险性评估、消防安全评估、基础设施和公共服务设施建设评估、危房鉴定，评估鉴定内容四选一即可。完成准备工作后，由街道办向区住建局申请开展前期工作。
Q正在进行签约的小区中，如果存在少部分“钉子户”怎么办？A签约期满，签约人数达到“双95%”但未达到“100%”的，除可以申请终止外，还可启动房屋征收。对于范围内涉及违法行为的，区土地规划监察局依法启动行政处罚程序。
Q棚户区改造的拆赔标准是什么？A根据市政府实施意见规定，“各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例，确定辖区内老旧住宅棚户区改造的产权调换标准。”
并且规定：“各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。”
市政府实施意见将“老旧住宅区”纳入棚户区改造范围，对城中村和旧屋村则是“鼓励”纳入棚户区改造范围。宝安区为原关外老区，存在大量的城中村和旧屋村需要拆除重建，《实施细则》在不违背市政府实施意见的前提下，对符合条件的城中村、旧屋村适用棚改政策采取积极态度，以改善老旧屋村居民生活环境、消除城中村安全隐患、完善城市功能、解决人才安居，实现多赢格局。
相比于市政府实施意见，《实施细则》在棚改项目的启动方式上，除由街道办依职权申请外，赋予了业主申请启动棚户区改造的权利。
棚户区改造原则上由业主申请启动，涉及重大安全隐患等特殊情形的，可由街道办事处依职权启动。
业主申请启动棚户区改造的，应由业委会作为申请主体，统筹梳理业主诉求，并按《实施细则》的规定完成准备工作后报街道办事处，由街道办事处依程序向区主管部门申请开展前期工作。
权利人的改造意愿是棚户区改造启动的先决条件。为最大程度地尊重权利人的意愿，同时避免在大部分权利人改造意愿不强的情况下，政府部门单方面启动规划项目，造成资源浪费和社会不稳定因素，因此，《实施细则》规定须进行两次意愿征集。
第一次是初步改造意愿征集，征集主体是业委会或街道办，仅需征求是否有棚改意愿，标准是“单85%”，即有改造意愿的权利主体占小区权利主体总人数的比例达到85%；初步意愿征集达到要求后，经宝安区人才住房和保障性住房工作指挥部同意，各相关部门启动前期工作。
第二次是正式征集改造意愿，征集主体是街道办，根据项目概念规划、补偿原则等，标准是“双95%”，即有改造意愿的权利主体的人数和建筑面积占权利主体总人数及项目总建筑面积的比例均达到95%。
对于权利人改造意愿不强的项目，为避免公共资源的浪费，《实施细则》设置了“阶梯式”退出机制，具体为：
准备阶段中初步改造意愿征集不足85%不启动棚改前期工作；
前期阶段中正式意愿征集不足95%不纳入棚改计划；
确权阶段中被搬迁人确权比例不足95%，项目终止，3年内不再纳入棚改计划；
签约阶段中签约人数比例不足95%，项目终止，5年内不再纳入棚改计划。
市政府实施意见仅规定两种实施主体确定方式，即直接委托人才住房专营机构，或面向市场招标。
宝安区《实施细则》以兼顾公平和效率原则，采用建立实施主体预选库的模式，并制定《宝安区棚户区改造项目实施主体预选库管理暂行办法》，明确项目实施主体的准入条件、建库原则、选定原则、履约考核、退出条件等，以实现对预选库中的实施主体进行监督管理。
市政府实施意见第十七条规定：“签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。”
在此基础上，《实施细则》采取了以签约率为主要标准，兼顾效率的征收模式，以市场化手段进行签约，签约率达95%以上但不足100%的，经审查后，政府可依法启动行政征收；项目范围内涉及违法行为的，执法部门依法启动行政处罚程序。
宝安棚改模式取得实效
8月13日深夜11时30分，宝安区新安街道39区海乐花园2栋7楼一住户，在增购协议上签上了自己的名字，至此，历时31天的38区新乐花园、39区海乐花园棚改项目（下简称38、39区棚改）奖励增购协议签约正式结束，最终795户业主选择增购并完成了签约手续,标志着38、39区棚改工作进入转折性的阶段。这也是市政府实施意见发布以来,全市首个参照执行奖励增购10平方米的项目。
38、39区棚改项目作为
宝安区首个棚改试点项目
受到市、区两级政府的高度关注和重视
在项目推进中
宝安区住建局结合实际，大胆创新
开辟了许多新做法
逐步摸索出宝安棚改模式的道路
目前
宝安区各街道都在积极推进棚改工作
已有共12个项目在进行棚改准备工作
其中新安街道碧海花园、庆宜华苑片区
西乡街道龙珠花园、海乐花园等
4个项目已进入前期工作阶段
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来源：深圳晚报